www.108realestate.hu logo

IPARI INGATLANOK

2020-ban a koronavírus járvány hatására az e-kereskedelem rohamos fejlődésnek indult és megnőtt a kereslet a raktárak iránt. Ahogy a CEE régióban, úgy Magyarországon is rekord alacsonyra csökkent az üresedési ráta és a kevésbé népszerű alpiacokon lévő, illetve régebbi építésű raktárak is gazdára találtak.

A fejlesztők a hirtelen megugrott keresletre reagálva eddig Magyarországon még sosem látott méretű fejlesztésekbe kezdtek, hogy minél hamarabb ki tudják szolgálni a fellépő új igényeket. A fejlesztési lendület azóta is tart, így a kínálat lassan túllépi a keresletet a háborús bizonytalanság következtében.

2022 második negyedévében a Budapest körüli ipari ingatlan állomány átlépte a 3 millió négyzetmétert és az év második felében is mintegy fél millió négyzetméter átadására lehet számítani. Az üresedési ráta országos szinten már átlépte a 6%-ot, év végére a spekulatív fejlesztések átadásával további növekedésre számíthatunk. A kínálat növekedése ellenére a fejlesztők továbbra is emelik az árakat, mert csak így tudják ellensúlyozni a megnövekedett építési költségeket. Budapest térségében az új, prémium logisztikai raktáraknál a nettó havi bérleti díj 5.50-6.00-ra nőtt, ami kb. 20%-os növekedést jelent egy év alatt. A legkeresettebb vidéki nagyvárosok alig vannak lemaradva a főváros bérleti díjaitól, Győrben, Tatabányán és Kecskeméten is 5.00 körül mozognak a headline bérleti díjak. A bérlőknek a magasabb bérleti költségek mellett a megnövekedett energiaárakkal és a magasabb üzemeltetési ráfordításokkal is számolniuk kell. A bizonytalanság érezhető a piacon, ennek következtében a tárgyalások lelassultak, az érdekeltek megvárják az első januári számlákat a döntések meghozása előtt.

IRODÁK

Jelentős változást hozott a koronavírus-járvány az irodapiacon. A covid-19 nem csak az irodák belső tereinek kialakítását írta át a dolgozók biztonsága érdekében, melynek hatására a munkavállalónként számított átlagos 6-7 négyzetméter tovább nőtt, hanem állandósulni látszik a távmunka és a hibrid munkavégzés is. A bérbeadók rugalmasabb szerződési feltételekkel és magasabb kialakítási hozzájárulással igyekeztek megtartani bérlőiket.

Az orosz-ukrán háborúval kialakult bizonytalanságot tovább erősíti a fennálló energiaválság, melynek hatására az irodapiaci tranzakciók lelassultak. A kialakult helyzetben a bérbeadók a bérlőkkel közösen igyekeznek energiaköltségeik racionalizálására. Az ESG szempontok szem előtt tartása most még időszerűbbé vált, hiszen a környezettudatos és energiahatékony megoldások révén lehetőség nyílik a bérlői költségek csökkentésére. A modern fejlesztések, valamint a régebbi épületek közötti bérleti díj különbség tovább nőtt, ugyanakkor a megnövekedett fejlesztési költségek arra ösztönzik a tulajdnonosokat, hogy meglévő, régebbi épületeik “zöldebbé tételével” is elősegítsék a bérlői elköteleződést. 

Miután az idei év első negyedévében a teljes budapesti modern irodaállomány átlépte a 4 millió négyzetmétert, jelenleg 4.176.000 m2-t tesz ki, melynek több mint 80%-a “A” és “B” kategóriás modern spekulatív irodaterület, a fennmaradó 82.400 m2 pedig saját tulajdonú ingatlan. Négy új irodaházzal, több mint 82.000 négyzetméterrel bővült a fővárosi irodapiac, átadták a Millenium Gardens első-, a Budapest One második és harmadik fázisát, a Major Udvart, valamint a saját tulajdonban lévő Bosch Campus-t. Tovább nőtt az üresedési ráta, mely elérte a 11%-ot, 2016 óta először. Az átlagos budapesti prémium bérleti díj 24 EUR/m2/hó, míg az “A” kategóriás épületek átlagos bérleti díja 14-17 EUR/m2/hó között mozog.