Az irodabérlés alakulása Európában: a vállalatok kisebb területeket keresnek, de hajlandóak magasabb bérleti díjat fizetni értük
A hibrid munkavégzési formák és a távmunka az egyik fő oka annak, hogy az irodapiac teljesítménye Európában az idei év első felében gyengébb volt. A bérleti ügyletek számának csökkenését azonban a gazdasági bizonytalanság miatti bérlői óvatosság is befolyásolja. Egy másik tényező a bérelhető nagyobb, kiváló minőségű helyiségek hiánya, különösen az európai városok vonzó részein. Míg Barcelonában, Brüsszelben és Dublinban növekszik a kereslet a prémium irodaterületek iránt, addig a hagyományos piacokon – Londonban, Párizsban, Milánóban és Németország legnagyobb városaiban – a bérbeadási tevékenység két számjegyű csökkenést mutat az előző év azonos időszakához képest. A 108 REAL ESTATE ingatlan-tanácsadó cég szerint a bérlők igényei egyértelműen változnak: egyre inkább a vonzó elhelyezkedésű, kisebb, magasabb minőségű helyiségek iránt mutatkozik érdeklődés, amelyekért a vállalatok hajlandók magasabb bérleti díjat fizetni. A legmagasabb bérleti díjak az előző évhez képest közel 5%-kal emelkedtek.
A cseh fővárosban némileg eltérő a helyzet, bár továbbra is hiány van az 1 000 m²-t meghaladó, rendelkezésre álló modern irodaterületekből, különösen Prága 1., 4. és 8. kerületében.
„A kiváló minőségű irodaterületek iránti strukturális kereslet továbbra is erős. Ezt elsősorban a technológiai vállalatok, az egészségügyi szektor, a gyógyszeripar, valamint a pénzügyi szektor – bankok és biztosítótársaságok – hajtják. Ugyanakkor egyre több olyan régebbi irodaház van, amelyek tulajdonosai alternatív felhasználási lehetőségeket fontolgatnak – különösen tekintettel a modernizáláshoz szükséges jelentős beruházásokra. Ez vonatkozik néhány olyan irodaházra is, amelyek elvesztették vagy valószínűleg elveszítik kiemelt bérlőiket” – jegyzi meg Lena Popová, a 108 REAL ESTATE irodabérbeadási vezetője.
Ezen év első felében a startupok körében is észlelhető volt egy bizonyos változás: részben a szigorodó finanszírozási feltételek miatt egyre inkább a coworking-központokban keresnek helyet. Különösen a prágai irodapiac, amelyet 5,8%-os üresedési arány jellemez, 2028-ra nagyobb lendületet vehet, köszönhetően a jelenleg építés alatt álló épületekben rendelkezésre álló több mint 300 000 m²-es területnek. A nagy keresletet alátámasztja az a tény is, hogy a jelenleg építés alatt álló területek mintegy 60%-át már előbérbe adták. Mindez kedvező feltételeket teremt a bérleti díjak folyamatos emelkedéséhez, nemcsak Prága központjában, hanem a belvárosban is.
A távmunka és a hibrid munkarendek azok a fő tényezők, amelyek hozzájárulnak az új irodaterületek iránti visszafogott kereslethez Európában. Csehországban a munkáltatók már tavaly elkezdtek visszatérni a személyes munkavégzéshez, de európai összefüggésben ez inkább kivételnek számít. A hibrid munkavégzés – amely részleges irodai jelenlétet vagy túlnyomórészt távmunkát jelent – átalakítja az irodák szerepét: azok már nem feltétlenül mindenki mindennapi munkahelyei, hanem inkább csapatmegbeszélések, prezentációk és ügyfelek fogadására szolgáló terekké válnak. Ennek eredményeként még a nagyvállalatok is kisebb, magas színvonalú helyiségeket választanak.
„Ez egy kulcsfontosságú jelzés: nem csupán ciklikus gazdasági lassulásról van szó, hanem a vállalatok irodahasználatának változásáról is” – teszi hozzá Michal Bílý, a 108 REAL ESTATE piackutatási vezetője, amely elemzéséhez a BNP Paribas Real Estate szövetség egyik tanulmányára támaszkodott.
Sok bérlő a csökkentett helyigényét arra használja fel, hogy javítsa irodáinak minőségét – mind a belső terek, mind az egész épületek tekintetében. Az ESG a szabvány; a BREEAM és a LEED tanúsítványok ma már alapvető követelménynek számítanak, nem pedig versenyelőnynek. Ez a prágai irodapiacra is vonatkozik, és rávilágít a kiváló megközelíthetőséggel rendelkező új épületek fő előnyére – nem autóval, hanem elsősorban tömegközlekedéssel.
„Egyre gyakrabban találkozunk olyan igényekkel, hogy a leendő bérlők egy egyedi hangulatú helyre szeretnének költözni. Ez megfelelő szolgáltatáskínálatot, étkezési lehetőségeket és magas színvonalú közterületeket jelent. A munkavállalók számára biztosított kényelmi szolgáltatások közé sorolhatjuk az olyan szabadidős tevékenységeket is, mint a fitnesz vagy a személyes fejlődés” – osztja meg tapasztalatait Lena Popová.
Az európai irodapiac áttekintése a nagy volumenű tranzakciók észrevehető visszaesését mutatja. Ez egy újabb különbség Csehországhoz képest, ahol – legalábbis Prágában – a vállalati szintű kereslet továbbra is magas, részben a székhelyek elhelyezésének szükségessége miatt. Ennek oka a város ideális elhelyezkedése Európa szívében, ahonnan minden piac elérhető. Ennek eredményeként folytatódik a tavalyi trend, amikor a prágai bruttó felvételi kereslet a történelem második legmagasabb szintjét érte el: 573 400 m². Az európai fővárosokban a bérlők óvatos hozzáállásának oka nem csupán a munkaszervezés átalakulása, hanem a helyi gazdaságok bizonytalan alakulása is.
Ez az óvatosság azonban nem feltétlenül jelent pénzügyi megtakarítást. Éppen ellenkezőleg: a prágai kivételtől eltekintve az európai városokban tapasztalható gyengébb kereslet ellenére a prémium irodaterületek bérleti díjai emelkednek. Mint már említettük, a vállalatok a mennyiség helyett a környezet minőségét részesítik előnyben. Szeretnék motiválni a távmunkát végző alkalmazottakat, hogy bejöjjenek az irodába; ezért irodaterületeiken olyan szolgáltatásokat kínálnak, amelyek elősegítik a társas interakciót, a csapatenergiát, a kreatív környezetet, a vállalati kultúrát, a mentorálást és az informális kommunikációt. Az iroda így a szokásos munkahelyből a munkatársak irányításának és a vállalati kultúra ápolásának stratégiai eszközévé alakul át.
„Ebben a tekintetben Prágában is hasonló a helyzet. Azok a régebbi vagy nehezebben megközelíthető irodaházak, amelyek nem kínálnak vonzó alternatívát az otthoni vagy távmunkához képest, egyre nehezebben tudnak versenyezni a piacon. Itt éppen ellenkezőleg: azt látjuk, hogy a bérlők elköltöznek, és csökken az érdeklődés. Ennek következtében az alacsonyabb bérleti díjak az egyetlen ösztönző a tulajdonosok számára, hogy betöltsék helyiségeiket. A távmunka korszakában a bérlők gondolkodásmódját úgy írnám le, hogy a nagyobb alapterülettől a jobb minőségű alapterület felé fordulnak” – jegyzi meg Lena Popová.
A 108 REAL ESTATE csapata úgy véli, hogy önmagában az alacsony bérleti díj nem lesz elegendő a bérlők vonzásához. Különösen a másodlagos vagy harmadlagos elhelyezkedésű irodaházakra nehezedik majd nyomás, hogy ösztönzőket kínáljanak és modernizálódjanak. Az ESG-szabványok, a jól kiépített infrastruktúrával biztosított jó megközelíthetőség, valamint a helyiségek minősége döntő fontosságúak a kihasználtsági arányok fenntartása szempontjából. A belvároson kívüli vagy Prága bizonyos városrészeiben található új épületeknek közlekedési elérhetőséget, kényelmi szolgáltatásokat és egyedi hangulatot kell kínálniuk. Ennek ellenére nem zárható ki, hogy a vonzó helyszíneken rendelkezésre álló új irodaterületek kínálatának növekedésével megjelennek majd olyan projektek, amelyek irodaterületeket alakítanak át lakóegységekké – ilyen szempontok vonatkoznak például a Prága 4-ben található egykori Česká spořitelna székházra vagy a Prága 10-ben, a Kodaňská utcában található 4D Centerre.