A magyar ipari ingatlanpiac további növekedésre számít a választások után - segítik az euró bevezetéséről szóló hírek és az autóipari bizalom

Optimista hangulat uralkodik a magyar ipari ingatlanpiacon a közelmúltbeli választások és a megváltozott politikai körülmények után. Míg Csehországot gyakran hasonlítják Lengyelországhoz, addig Magyarország az autóiparnak köszönhetően saját pozíciót épít. A Budapesten jelen lévő 108 REAL ESTATE ingatlan-tanácsadó cég szerint a modern raktárak és gyártóterek kínálata várhatóan tovább növekszik, amit a várhatóan növekvő kereslet ösztönöz. Ennek fő oka a magyar piacon már jelen lévő nagy autóipari márkák multiplikátor hatása. Szerepet játszik a gazdasági növekedés víziója is, amelyet többek között az új kormánynak az euró mielőbbi bevezetésére irányuló törekvése fejez ki.

Ilyen a győri Audi, a Suzuki, a Mercedes-Benz és az Opel/Stellantis autógyárak, valamint az olyan beszállítók, mint a Bosch, a Continental és a ZF. Emellett a kínai BYD autógyártó cég óriásgyárának bejelentett komáromi építése. Nem meglepő tehát, hogy 2025-ben a magyarországi autóiparhoz kapcsolódó ipari területbérletek az összes megkötött tranzakció közel 50%-át érték el.

Több mint 1,1 millió négyzetméterrel Magyarország a tavalyi bérleti volumen tekintetében Csehországhoz hasonlítható.

"A különbség az üresedési arányban van, amely a helyi piacon a duplája, mintegy 12%. Másrészt a modern ipari területek kínálata, több mint 6 millió m2 termelési és logisztikai célú terület, körülbelül fele a cseh piaci volumennek" - mondta Jakub Holec, a 108 REAL ESTATE vezérigazgatója.

Ha azonban az optimista forgatókönyvek valóra válnak, akkor az üresedési ráta csökkenni kezd, és új építési területek jönnek létre. A legaktívabb fejlesztők a CTP és a HelloParks, őket követi a Prologis, a GLP, a Panattoni és a VGP. A 108 REAL ESTATE csapata már több hazai ipari ingatlanfejlesztő számára dolgozik fejlesztési területek szerződéskötésén.

A cseh cégek bérlői oldalon is jelen vannak a magyar piacon. Tavaly olyan cégek jelentek meg a Kifli.hu-n keresztül, mint a Packeta és a Rohlik Csoport.

"Mindkét bérleti szerződés olyan területeket mutat, amelyek gyors fejlődés előtt állnak Magyarországon - az e-kereskedelem és a városi logisztika az utolsó mérföldes depókkal. Ebben a szegmensben érkezik hozzánk a legtöbb megkeresés hazai cégektől és a Balkán felé terjeszkedésre készülő szereplőktől is" - teszi hozzá Matej Indra, a 108 REAL ESTATE ipari ügynökség vezetője.

Elmondása szerint az építési és tranzakciós aktivitás továbbra is elsősorban Budapestre és környékére koncentrálódik, ahol az átlagos bérleti díj 5,7 euró/m2/hó körül mozog.

A magyar gazdaság fent említett pozitív kilátásait az új politikai vezetés első nyilatkozatai és konkrét lépései is alátámasztják. Európa-párti diplomáciai és gazdasági hozzáállás várható, ami már a forint felértékelődésében is megmutatkozott. Magyar kormányzati tisztviselők szerint az euró várhatóan néhány éven belül felváltja az eurót, amit a legtöbb intézményi befektető és hitelező üdvözölne. A 108 REAL ESTATE szerint ez a hangulat 2026-ban különösen érezhetővé válhat a befektetési piacon, amely tavaly 931 millió eurós értéket ért el, és az összes tranzakciónak csak mintegy 16%-a történt ipari ingatlanokban. Különösen 149 millió eurót.

A magyar ipari ingatlanpiac egészséges dinamikát mutat. A tavalyi rekordmennyiségű, 1.124.260 m²-es bérleti szerződés 60%-a Budapesten és vonzáskörzetében, a többi a régiókban történt. Érdekesség, hogy 2025-ben magas volt az előbérbeadások aránya, ami a teljes magyarországi bérbeadási aktivitás 27%-át tette ki. Az új bérbeadások 22%-ot, a bővítések 13%-ot, a megújítások pedig 37%-ot tettek ki.

"Az előbérbeadások magas aránya szilárd keresletet jelez a közelgő modern ipari projektek iránt. A bővítések szokatlanul magas aránya azt mutatja, hogy a meglévő bérlők bíznak Magyarország gazdasági fejlődésében és növekvő bevételeikben" - teszi hozzá Soós Bence, a 108 REAL ESTATE magyarországi irodájának kutatási elemzője.

A fejlesztőket és bérlőket más érvek - vagy legalábbis kilátások - is vonzzák Magyarországra. Az elsők között szerepelnek a közlekedési infrastruktúrába történő beruházások. Itt nagyobb mértékben támaszkodnak a köz-magán társulásokra (PPP) és az európai alapokból származó társfinanszírozásra. A jelenlegi tervek szerint az M1-es autópályát, az M6-os autópályát Horvátország felé, az M4-est pedig Debrecenen keresztül Romániába hosszabbítják meg. Az M30-as autópálya Kassa és Miskolc közötti szakaszának kapacitásbővítését is tervezik. Az építőipari fejlesztéseket az építőipari munkák és anyagok árának stabilizálódása, sőt egyes tevékenységek esetében akár csökkenése is fellendítheti. Kockázatot jelenthet viszont az infláció, amely az energiaválság hatására is 4-6%-ra emelkedhet az idén.

A logisztikai és feldolgozóipari cégeket a még mindig alacsonyabb átlagbérek is vonzzák Magyarországra. Ennek legfőbb oka, hogy megfelelő számú munkavállaló megszerzésére van lehetőség, ha jobb munkakörülményeket és bérezést kínálnak nekik. A termelőmunkások átlagbére 2025-ben 900 - 1300 euró/hó körül volt. A szakmunkások és a mérnöki szakmák esetében 1 800 - 3 000 euró/hó között volt.