Lecsengőben a spekulatív fejlesztések kora? – Interjú Kalmár Millával, az 108 Hungary Real Estate ipari ingatlan üzletágának vezetőjével
Az ipari és logisztikai ingatlanpiac az elmúlt években hatalmas hullámvasúton ment keresztül: a Covid-időszak túlfűtött keresletét a gazdasági bizonytalanság, a nemzetközi konkurencia és a céges döntéshozatal óvatossága követte. Mára a hazai fejlesztők és bérlők jóval körültekintőbben terveznek, miközben a technológiai elvárások és az automatizáció iránti igény jelentősen felértékelődött. Ebben a komplex környezetben dolgozik Kalmár Milla, az 108 Hungary Real Estate Kft. Head of Industrial Agency pozícióban, aki napi szinten látja a piac mozgásait, a fejlesztők óvatosságát és a bérlők egyre határozottabb, műszaki szempontból is összetettebb elvárásait. Az iparági helyzetképről, a 2025-ös év tanulságairól, a vidéki dinamika alakulásáról és az M0 körüli fejlesztési potenciálról beszélgettünk vele.
Pár éve jelentős fellendülés volt az ipari ingatlanpiacon, sorra épültek a raktárak, vidéken is sok új fejlesztő jelent meg. Most, 2025 végén milyen képet mutat a piac?
Három évvel ezelőtthöz képest egyértelműen konszolidálódott a piaci aktivitás mind a keresleti, mind a kínálati oldalon. A spekulatív beruházások mérséklődtek: a beruházók sokkal megfontoltabban döntenek, ritkán indítanak el olyan fejlesztést, amely mögött még nincs bérlői szándék. Inkább előkészítik a projekteket – talajmechanikai szakvélemény, alapozási munkák, engedélyeztetés –, de kivárnak, amíg megérkezik a konkrét bérlő – ez érthető, hiszen a budapesti piacon az üresedési ráta nagy részét jelenleg a bérbe nem adott spekulatív fejlesztések és a korszerűtlenebb, régebbi épületek adják. Az elmúlt években jellemzően az e-kereskedelem és az autóiparhoz kötődő logisztika és beszállítók voltak a piac fő mozgatórugói. Az e-kereskedelmi szereplők azonban most nehézségekkel küzdenek: havonta érkeznek hírek arról, hogy a kínai konkurencia, elsősorban a Shein és a Temu letöri a növekedési terveiket, és ez természetesen a raktárpiacra is hatással van. A Covid alatt megjelent előrejelzések sem feltétlenül úgy valósultak meg, ahogyan akkor sokan elképzelték. A Shein és a Temu jelenleg főként a légiáru-forgalmat pörgeti fel, hiszen nem magyarországi elosztó központokból szolgálják ki a vásárlókat. Ugyanakkor a hazai webshopok érzik leginkább az előretörésük negatív következményeit. De vannak ellenpéldák is: a háztartási nagy- és kisgépeket – hűtő, sütő, TV, mikró – forgalmazó hazai webáruházak továbbra is jól teljesítenek, mert ebben a termékkörben a vásárlók ragaszkodnak a garanciához és a minőségi szolgáltatáshoz.
Egy modern raktár ma már nem csak „egy nagy doboz az autópálya mellett”. Mennyire specifikusak a bérlők elvárásai, és mennyire összetett egy ipari épület műszaki szempontból?
Ez teljes mértékben megrendelőfüggő. Éppen ezért is jó, hogy a spekulatív fejlesztések háttérbe szorultak, mert az egyedi igényeket nem igazán lehet sztenderd épülettel kiszolgálni. Gondoljunk csak egy összetettebb, robotizált raktár háttér-infrastruktúrájára vagy egy gyártó igényre: speciális padlósík-pontosság, nagyobb padlóterhelhetőség, eltérő raszterkiosztás – sok esetben a sztenderd épületek költséges átalakítások árán lesznek igényre-szabott területek. A bérlők olyan raktárakat keresnek, amelyek alkalmasak bizonyos szintű automatizálásra. A már működő operációkban is egyre nyitottabbak arra, hogy a működés hatékonyabb legyen, csökkenjen az élőmunka aránya, legyen szó csomagolásról vagy ki- és betárolási folyamatokról. Nyitottak az új technológiákra, de a nap végén a beruházásnak igazodni kell a megtérülési elvárásokhoz-
Az M0 környéke továbbra is a hazai logisztika központja. Valóban „megtelik” a körgyűrű környezete?
A közép-kelet-európai régióban erős szereplők vagyunk, és az országok közötti kollaboráció során azt látjuk, hogy Prágához képest a budapesti M0 környéke még egyáltalán nincs megtelve. A cseh főváros környékén gyakorlatilag elfogytak a telkek, nemcsak közvetlenül, hanem 40–50 kilométeres körzetben is, mivel a hatóságok is sokkal bonyolultabb engedélyezési folyamatoknak teszik ki az ingatlan fejlesztőket. Nálunk még mindig vannak fejlesztési lehetőségek, és bizonyos szempontból versenyelőnyünk is van. Lengyelországban nagyon alacsony a bérleti díj, viszont magas az élőmunka-költség. Prágában mind a bérleti díjak, mind a humánerőforrás-költségek magasak. Pozsony környékén a bérleti díjak kifejezetten versenyképesek. Magyarország valahol a középmezőnyben helyezkedik el: van versenyképes raktárterület, és a bérek régiós összevetésben sem túl magasak.
Vidéken főként az autóipar igényei dominálnak? Debrecen, Kecskemét, Szeged környéke más piacot jelent?
A nagyobb vidéki városokban továbbra is az autóipar a húzóágazat, és ez várhatóan így marad a következő években is. Ugyanakkor volt ügyfelünk az FMCG-szektorból is. Iparági hírek szerint jövőre érkezhet egy újabb, ázsiai hátterű autógyár, miközben már most is elég limitált az ilyen jellegű nagyberuházáshoz elengedhetetlen elérhető áramkapacitás. A 2026-os év is biztosan izgalmas lesz.
Hogyan lehet meggyőzni egy bérlőt arról, hogy a bizonytalanság ellenére írjon alá egy 3–5 éves szerződést? Mit mondanak az ügyfeleknek?
Valóban megnőtt a bizonytalansági faktor szerepe, de ennek van jó oldala is: a cégek ingerküszöbe jelentősen kitolódott. Átéltünk háborút, energiaválságot, inflációs sokkot, vámkérdéseket – és a vállalatok valamelyest hozzászoktak ehhez a környezethez. A tanácsunk az, hogy fókuszáljunk azokra a tényezőkre, amelyekre valóban van ráhatásunk, és ezekben törekedjünk a lehető legjobb paraméterek elérésére. Amire nincs ráhatásunk, ott kockázatvállalási mátrixot kell készíteni: próbáljuk felmérni, hogy a lehetséges történések milyen hatással lesznek majd az adott a cégre vagy szektorra. Ennek fényében lehet 5–10 évre is tervezni.
Lassan mérleget lehet vonni az idei évről. Milyen volt 2025?
Izgalmas és küzdelmes. A döntéshozatali folyamatok egyre összetettebbek, sok a bizonytalansági tényező. Ide sorolom az amerikai vámokkal kapcsolatos fejleményeket vagy például a jövő évi hazai választások körüli spekulációkat. Nemcsak a magyar kis- és középvállalatok, hanem a nagy multinacionális cégek is próbálják belőni, mi várható a következő években. Mindezek ellenére jó évet zártunk, teljesítettük az üzleti terveinket. Sok vidéki tranzakciót zártunk, de Budapest környékén is voltak jelentős üzletkötéseink. Nincs könnyű üzlet, mindenért keményen meg kell dolgozni.
